Renovation and PROPERTY リノベーションと資産

リノベーションは、資産・投資・税金対策に有効です。せっかくなら、資産価値を意識したリノベーションを行いましょう。
リノベーションで資産価値を上げるには、深い知識と技術が必要です。資産を守るリノベーションをご希望の方は、クラフトにご相談ください。

リノベーションは資産価値を上げる

中古マンションを購入するとき、「築10年以内の物件を探している」という方も少なくないようです。たしかに築10年を過ぎた住まいは、床のフローリングや壁のクロス、キッチンや浴室などの劣化が目立ち、「ちょっと古いかな」という印象があります。だからと言って築年数にこだわりすぎると、リノベーションによって見違えるようなポテンシャルの高い物件を見逃すうえ、物件の選択肢が極端に少なくなってしまいます。築年数の古い物件でも、リノベーションを行えば資産価値が上がります。リノベーションを前提に物件探しを行えば、築年数にこだわらず、豊富な物件数のなかから選ぶことができます。一般的に一戸建ては、築20年を過ぎると「建物の資産価値がゼロになる」と言われています。マンションでも、新築から15~20年にかけて急激に価格が下落し、資産価値が約半分に。ここ最近では都心の不動産価格が高騰し、一部の物件は「新築で購入したときよりも物件価格が上がっている」という事態も起こっているため一概には言えませんが、基本的には中古物件は“築20年を境に価格が安定する”と考えてよいでしょう。築20年以上の一戸建てとなると、ほとんど土地代だけで「建物はオマケでついてくる」という状態。その建物をリノベーションしてグレードアップすれば、資産価値が上がります。もし仮に将来売却するとしても、有利な取引ができるでしょう。中古マンションを買ってリノベーションするなら、築20年以上の物件が狙い目です。中古の物件価格とリノベーション費用の総額は、ほとんどのケースで新築よりも安くなります。こうした理由から、新築を買うよりも低予算で、資産価値の高い住まいを手に入れることができる中古を買ってリノベーションが注目されているようです。

中古を買ってリノベーションで投資

日本では、国税庁によって建物の耐用年数が定められています。住宅用だけを見ると、木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート(RC)造は47年。木造住宅に関しては、ずいぶんと短いと思いませんか? しかし、これは日本人の考え方にも原因があるようです。昔から日本人は新築が好きでスクラップ&ビルドを当然のように考えていました。これに対して欧米では、大半の人が中古物件を買い、リノベーションして暮らしています。リノベーションをした物件は資産価値が上がり、その後も大きく下がることはないようです。ここ数年で、日本でもようやくリノベーションした物件が正しく評価されるようになりました。これには、日本人の価値観の変化があるのかもしれません。たとえば、築30年のヴィンテージマンション。たしかに古いものの、当時の最先端技術が駆使され、上質な素材がふんだんに使われています。外観やロビーは重厚で、経年変化がかえって趣を深めているようです。古くても魅力のあるマンションは、築年数にかかわらず人気が高く、リノベーションして暮らす人からも人気の物件となっています。また、アンティーク煉瓦や古材といった、ユーズドのアイテムを使ったリノベーションも注目を集めていますね。人々の価値観に合わせてリノベーションを行うことで、おのずと資産価値が上がります。もし賃貸に出すことになっても、既存のままよりはるかに高い利回りを期待できるはずです。実際に不動産の価格を設定するとき、賃料から評価額を決める方法もあるようです。高い賃料で貸し出していた物件は評価額が高く、もし必要があれば高値で売却できるでしょう。このように、古くて資産価値の低かった物件も、リノベーションによって資産価値の高い物件に生まれ変わります。リノベーションすればするほど建物の資産価値は上がり、投資としても優位性を保つことができます。ただし、リノベーションで間取りを動かせなかったり、管理規約が厳しくフローリングの使用が認められていなかったりするケースもあります。間取りやデザインを大胆に変えられるかどうか、購入前にリノベーション会社に相談しましょう。

資産価値を上るリノベーションとは?

資産価値を上げるには、どのようなリノベーションが必要なのでしょう? その一つが、建物の構造のリノベーションです。新耐震基準に適合していない建物は既存不適格とみなされ、資産価値が大きく下がります。新耐震基準が施行された1981年以前に建てられた物件は、その可能性が高く注意が必要。その後の工事で改修されている場合もありますが、そうでない場合はリノベーションで耐震補強を行い、新耐震基準に適合させます。また、経年により構造躯体が劣化している場合も、リノベーションで補強・改修します。こうしたリノベーションを行えば、建物の資産価値は確実に上がります。ただし、構造だけでなく、間取りやデザインにこだわることも大切です。古い物件によく見られる細かく分かれた間取り。それぞれの部屋が狭く閉鎖的で、多様化する家族構成やライフスタイルにフィットするとは言えません。明るく開放的な1LDKにリノベーションすると、格段に過ごしやすくなるでしょう。また、無垢のフローリングや大理石の壁を使ってリノベーションすれば、住まいのグレードもアップします。安全性や性能、デザイン性を高め、心地よさにこだわりながらリノベーションした物件は、資産価値が上がります。もし賃貸を目的にリノベーションするなら、ターゲットのニーズを明確にしてリノベーションプランを考えることが大切です。たとえば、クラフトで〈一棟まるごと賃貸再生リノベーション〉を行ったときは、ターゲットが望む間取りや設備の市場調査を実施。「ワンルームではなく1LDK」「オープンキッチン」「ウォールインクローゼット」など、細かなニーズを把握しました。住む人の確実な要望を取り入れたリノベーションプランを検討した結果、周囲の賃貸マンションよりも人気の高い、賃貸マンションに生まれ変わりました。このようにご自宅でも賃貸用でも、資産価値を上げるためのリノベーションが可能です。それには、建築基準法の知識や高度な技術が求められるため、経験豊富なリノベーション会社に依頼しましょう。

中古を買ってリノベーションで税金対策

リノベーションは税金対策にも有効です。2015年の1月に相続税が大きく改正されました。それによって、これまで納税しなくてもよかった多くの人々が課税対象者となってしまったのです。その抜け道として、物件購入が注目されています。たとえば、7000万円の資産をそのまま相続した場合は7000万円に対して相続税が課せられます。しかし、都心に7000万円のマンションを買ったとすると、評価額は2000万円となり、2000万円に対しての相続税しか課せられません。とくにタワーマンションは、一戸あたりが所有する土地が少なく、評価額が低い傾向に。こうしたことから、新築・中古マンションを買う方が急激に増えてきました。また、中古マンションを買ってリノベーションしても、固定資産税は変わりません。たとえば、新築のようにリノベーションして資産価値を上げても、固定資産税は据え置きです。築年数が古ければ固定資産税も安くなるため、建物が古いほどそのメリットは顕著です。このあたりは、新築を買うよりもお得なのではないでしょうか。さらに、リノベーション時に住宅ローンを借り入れると〈住宅ローン減税〉が適用されます。返済期間が10年以上に限られますが、10年間、毎年末のローン残高の1%が所得税額から控除されるというもの。現金での支払い、もしくは返済期間が5年以上のローンを借り入れた場合も、しっかりとメリットがあります。省エネ・バリアフリー・耐震リノベーションを行うことで、その工事費用の10%が所得税から控除されます。このように、中古を買ってリノベーションは節税対策にも効果的です。将来のために資産をできるだけ残したい方は、これらの節税対策についても知っておきましょう。

リノベーションにより、物件の資産価値は上がります。建物の価値がゼロになる築20年以上の物件を買って、リノベーションするのがおすすめです。
リノベーションは投資にも効果的。築年数の賃貸物件をリノベーションしたことで、賃料がアップし、評価額が上がったケースも。

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